Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Ohne Makler meist 6 bis 7 % des Kaufpreises, mit Makler 10 bis 12 %. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % und die Grundbucheintragung mit 1,1 %; dazu kommen Vertragserrichtung, Beglaubigungen und – bei Fremdfinanzierung – die Eintragung des Pfandrechts.

Wann gilt der begünstigte Stufentarif?

Bei Übertragungen im begünstigten Personenkreis nach § 26a GGG – etwa zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Geschwistern. Dann wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der Grundstückswert, und zwar mit 0,5 % bis 250.000 €, 2 % bis 400.000 € und 3,5 % darüber. Mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet.

Gibt es die Befreiung von der Grundbuchgebühr für Eigenheime noch?

Nein. Die befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für Eigenheime ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Der Rechner rechnet daher wieder mit den vollen 1,1 % des Kaufpreises.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Bei Kaufpreisen über 48.448,51 € höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, darunter 4 %. Das sind Höchstsätze, keine Fixpreise – die Provision ist verhandelbar, und bei Neubauprojekten trägt sie häufig der Bauträger.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die KIM-Verordnung mit ihrer starren Eigenmittelquote von 20 % ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen; seither entscheiden die Banken wieder nach eigenen Richtlinien. In der Praxis erwarten die meisten weiterhin, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln kommen, weil sie im Verwertungsfall keinen Gegenwert haben.

Kaufnebenkosten-Rechner Österreich 2026

Wie viel kostet der Immobilienkauf über den Kaufpreis hinaus? Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Pfandrecht, Vertragserrichtung und Maklerprovision – und wie viel Eigenkapital neben dem Kredit nötig ist.

Von Florian Sponer Stand: 3. September 2026

Kaufpreis (€)

Erwerb im Familienverband Ehe-/eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Nichten/Neffen – dann gilt der Stufentarif 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert.

Kreditbetrag (€) 0 = Kauf ohne Fremdfinanzierung. Bestimmt die Pfandrechtseintragung im Grundbuch.

Pfandrecht: Faktor auf den Kreditbetrag Banken lassen meist einen Höchstbetrag von 120–130 % des Kredits eintragen (Nebengebührensicherstellung). 1,2 % Gebühr auf diesen Betrag.

Vertragserrichtung & Treuhand (% vom Kaufpreis) Rechtsanwalt oder Notar, frei vereinbar (üblich 1–3 %). Zzgl. 20 % USt. Enthält meist die grundbücherliche Durchführung.

Beglaubigung & Barauslagen (€) Notarielle Beglaubigung der Unterschriften, Grundbuchauszüge, Rangordnungsgesuch u. Ä.

Makler vom Käufer beauftragt? Seit 2023 gilt das Bestellerprinzip: Der Käufer zahlt die Provision nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat.

– {quote} vom Kaufpreis · {gesamt} Gesamtkosten

Aufschlüsselung

Position	Betrag
Kaufpreis	–
Grunderwerbsteuer	–
Grundbuch: Eintragung Eigentumsrecht (1,1 %)	–
Grundbuch: Eintragung Pfandrecht (1,2 %)	–
Grundbuch: Eingabegebühren	–
Vertragserrichtung & Treuhand (inkl. USt.)	–
Beglaubigung & Barauslagen	–
Maklerprovision (inkl. USt.)	–
Kaufnebenkosten gesamt	–
Nebenkosten in % vom Kaufpreis	–

Finanzierungsbedarf

Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)	–
abzüglich Kredit	–
Benötigtes Eigenkapital	–

Hinweis: Orientierungswerte, keine verbindliche Kostenaufstellung. Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis (im Familienverband Stufentarif 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert), Grundbuch-Eintragungsgebühr 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 %. Honorare für Vertragserrichtung und Makler sind frei vereinbar. Die befristete Gebührenbefreiung für Eigenheime (Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr bis 500.000 €) ist am 30.6.2026 ausgelaufen. Verbindlich sind die Aufstellungen von Vertragserrichter, Bank und Finanzamt. Alle Angaben ohne Gewähr.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?

Über den Kaufpreis hinaus liegen die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich meist bei 6–7 % ohne Makler und bei 10–12 % mit Makler. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragung; dazu kommen das Honorar für die Vertragserrichtung samt treuhändischer Abwicklung und – bei Fremdfinanzierung – die Eintragung des Pfandrechts.

Grunderwerbsteuer

Im Regelfall beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Wird die Immobilie innerhalb des begünstigten Personenkreises übertragen (§ 26a GGG), gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % bis 250.000 €, 2,0 % von 250.000 bis 400.000 € und 3,5 % darüber. Mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet.

Grundbuch: Eintragungs- und Eingabegebühren

Die Eintragung des Eigentumsrechts kostet 1,1 % der Bemessungsgrundlage, die Eintragung eines Pfandrechts 1,2 % des eingetragenen Höchstbetrags (meist 120–130 % des Kredits). Dazu kommt je Grundbuchgesuch eine feste Eingabegebühr von rund 47 €. Die befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für Eigenheime bis 500.000 € galt nur für Anträge bis 30.6.2026.

Vertragserrichtung, Treuhand und Makler

Kaufvertrag und grundbücherliche Durchführung übernimmt ein Rechtsanwalt oder Notar; das Honorar ist frei vereinbar und liegt üblich bei 1–3 % zzgl. 20 % USt. Seit dem Bestellerprinzip (2023) zahlt der Käufer eine Maklerprovision nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat – dann höchstens 3 % zzgl. USt.

Quellen: § 4 und § 7 GrEStG, § 26a und § 32 TP 9 GGG (Gerichtsgebührengesetz), § 25a GGG (ausgelaufene Eigenheim-Befreiung), Maklergesetz / Bestellerprinzip 2023.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?: Ohne Makler meist 6 bis 7 % des Kaufpreises, mit Makler 10 bis 12 %. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % und die Grundbucheintragung mit 1,1 %; dazu kommen Vertragserrichtung, Beglaubigungen und – bei Fremdfinanzierung – die Eintragung des Pfandrechts.
Wann gilt der begünstigte Stufentarif?: Bei Übertragungen im begünstigten Personenkreis nach § 26a GGG – etwa zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Geschwistern. Dann wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der Grundstückswert, und zwar mit 0,5 % bis 250.000 €, 2 % bis 400.000 € und 3,5 % darüber. Mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet.
Gibt es die Befreiung von der Grundbuchgebühr für Eigenheime noch?: Nein. Die befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für Eigenheime ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Der Rechner rechnet daher wieder mit den vollen 1,1 % des Kaufpreises.
Wie hoch darf die Maklerprovision sein?: Bei Kaufpreisen über 48.448,51 € höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, darunter 4 %. Das sind Höchstsätze, keine Fixpreise – die Provision ist verhandelbar, und bei Neubauprojekten trägt sie häufig der Bauträger.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?: Die KIM-Verordnung mit ihrer starren Eigenmittelquote von 20 % ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen; seither entscheiden die Banken wieder nach eigenen Richtlinien. In der Praxis erwarten die meisten weiterhin, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln kommen, weil sie im Verwertungsfall keinen Gegenwert haben.

Quellen und weiterführende Links

WKO – Grunderwerbsteuer Steuersatz, Bemessungsgrundlage und der begünstigte Stufentarif im Familienverband.
Bundesministerium für Finanzen Selbstberechnung und Anzeige der Grunderwerbsteuer sowie die Ermittlung des Grundstückswerts.
Justiz Österreich Grundbuch, Eintragungsgebühren und die elektronische Einbringung durch Notariat oder Anwaltskanzlei.
RIS – Rechtsinformationssystem Die Gesetze im Volltext: GrEStG für die Grunderwerbsteuer, GGG für die Grundbuchgebühren.
oesterreich.gv.at Amtswege rund um Immobilienkauf, Eigentumsübertragung und Meldepflichten.

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